État des lieux sorite/entrée
L’état des lieux est généralement établi à l’amiable et sans problème au moment de la remise des clefs. Il est même souvent considéré comme une formalité fastidieuse, qu’on a tendance à négliger.
Document important
Comme son nom l’indique, l’état des lieux est un document qui décrit en détail l’état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l’état des lieux d’entrée, en début de bail, et l’état des lieux de sortie, en fin de bail.
Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d’entretien. Comme le précise l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l’intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d’entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.
En plus de l’état des lieux proprement dit, le propriétaire doit remettre au locataire un diagnostic de performance énergétique et le diagnostic plomb (C.R.E.P) si l’immeuble est construit avant le 1er janvier 1949.
Comment établir l'état des lieux
En principe, le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire établissent en commun et à l’amiable, juste avant la remise des clefs, avant l’occupation effective (à l’entrée) et une fois que le logement est vide (à la sortie).
Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle). Mais un état des lieux établi en un seul exemplaire reste valable s’il a été établi contradictoirement : d’après la Cour de cassation, il ne s’agit pas d’une convention réciproque mais d’une simple constatation (arrêt du 23 mai 2002).
Naturellement, rien n’empêche de l’établir plus tard ou plus tôt. Mais pour éviter d’éventuels litiges, mieux vaut éviter que le bailleur ait encore accès au logement (au moment de la remise des clefs) ou que le locataire occupe encore les lieux (après l’état des lieux de sortie)… . Point important : si l’électricité ne fonctionne pas au moment de l’état des lieux, mieux vaut émettre des réserves sur ce point. De même, la loi a prévu que le locataire puisse faire modifier l’état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement en cas de défauts du système de chauffage (art. 3 de la loi de la loi du 6 juillet 1989).
Enfin, il n’est pas rare que le locataire relève un défaut important lors des premiers jours d’occupation du logement. Par mesure de précaution, il a alors intérêt à le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il peut arriver que les deux protagonistes aient une appréciation différente de l’état du logement et des équipements. En cas de désaccord, l’une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s’imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Mais rien n’empêche le locataire ou le propriétaire d’émettre des réserves sur tel ou tel point s’ils ne sont pas tout à fait d’accord avec la description du logement par l’huissier. . La Cour de cassation précise qu’un tel document constate une situation de fait jusqu’à preuve de contraire. Ainsi, un locataire peut parfaitement contester par la suite cet état des lieux, en produisant, par exemple, un rapport de la direction départementale de l’action sanitaire et sociale constatant l’insalubrité du logement (arrêt du 23 mai 2002).
Le coût de l'état des lieux
Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l’état des lieux n’entraîne aucuns frais.
Quand le recours à un huissier se révèle nécessaire par suite de désaccord, les frais sont partagés par moitié. Reste le cas délicat où l’une des deux parties, en général le propriétaire, confie l’état des lieux à un huissier de sa seule initiative ou se fait représenter par un mandataire (agent immobilier, notaire, administrateur de biens, etc.). Il peut arriver alors que le propriétaire répercute la moitié de cette dépense sur le locataire. D’après une réponse ministérielle, seuls les frais de recours à un huissier par suite de désaccord peuvent être partagés avec le locataire. (Rép. Paillé, Joan, 1/11/99). Toute clause contraire stipulée dans le bail est frappée de nullité (loi du 13 juillet 2006 modifiant la loi du 6 juillet 1989).
Précision importante : ces règles ne s’appliquent qu’aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Dans les autres types de locations, notamment professionnelles ou commerciales, les parties sont libres de leur choix et de la répartition des frais.
En absence d'état des lieux
L’état des lieux doit être obligatoirement joint au bail. Mais son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location.
Si aucun état des lieux n’est établi, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (art. 1731).
En d’autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l’absence d’état des lieux. Sauf si c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux. Dans ce cas, c’est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie